Der solare Mieterstrom aus Photovoltaikanlagen ist mit zahlreichen miet- und förderrechtlichen Hürden behaftet. Trotz des Nachsteuerns in der EEG-Novelle 2020 kommt die Mieterstrombelieferung nicht richtig voran.
Dabei könnten die Deckung des Allgemeinstrombedarfs von Miet- und Wohnungseigentumsimmobilien und die Refinanzierung über die Nebenkostenumlage ein zwar mietkostennebenrechtlich verschlungener, aber in der Umsetzung dennoch einfacher Weg zur Auflösung des Nutzer-Investor-Dilemmas in der Mieterstromversorgung sein.
Immobilienbetreiber und -entwickler sollten deshalb neben klassischen Mieter-Belieferungskonzepten immer auch Allgemeinstromkonzepte als Alternative für die Mieterstromversorgung prüfen und gegebenenfalls über entsprechende Umlageklauseln in ihren Mietverträgen oder wohnungseigentumsrechtlichen Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen absichern. Gute Ideen setzen sich langfristig immer durch.
Aufgrund der Win-win-Situation für Vermieter und Mieter, der energiewirtschaftlichen und netztechnischen Vorteile von solarer Eigenbedarfsdeckung und der umweltpolitischen Notwendigkeit des Solarausbaus kann der solare Allgemeinstrom als eine solche gute Idee gelten.
Das sogenannte Nutzer-Investor-Dilemma gilt immer noch als eine der wesentlichen Hürden, die die Nutzung der Dachflächen von Mietimmobilien für Solaranlagen verhindert.
Solaranlagen auf Mietimmobilien
Mieter haben zwar ein Interesse an günstigem Regenerativstrom, können aber nicht in eine Solaranlage als Bestandteil der Mietimmobilie investieren. Vermieter können zwar investieren, haben aber keinen Strombedarf. Letztere Solarausbauhürde könnte aber auf der Grundlage des Mietnebenkostenrechts überwunden werden.
Zwar sollte die Mieterversorgung mit Solarstrom durch den sogenannten Mieterzuschlag des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) gefördert werden. Insbesondere für kleinere Photovoltaikanlagen auf Einfamilien- oder kleinen Mehrfamilienhäusern gilt die Belieferung von Mietern mit Strom aus der Dachanlage als messtechnisch, energiewirtschaftlich und -rechtlich aufwendig. Deshalb sehen sich viele Vermieter an einer Investition in Photovoltaik gehindert.
Eine einfachere Lösung
Eine messtechnisch und energiewirtschaftlich einfachere Lösung wäre für viele Vermieter, den Solareigenstrom zur Deckung des Allgemeinstrombedarfs in der Mietimmobilie zu verwenden und die Kosten im Rahmen der mietrechtlichen Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umzulegen.
Anders als beim Mieterstromzuschlag könnte hier nicht nur ein niedriger Fördersatz, sondern die in der Regel höhere Förderung durch den Anspruch auf EEG-Umlageverringerung für Eigenstrom (sogenanntes EEG-Eigenstromprivileg nach Paragraf 61a EEG ff.) in Anspruch genommen werden.
Insbesondere der Trend zu stromverbrauchenden Heizungs- und Klimasystemen (zum Beispiel Wärmepumpen, Erdwärmekollektoren oder Kälteklimatechnik) wirkt im Zusammenspiel mit der EEG-Umlageentlastung als wirtschaftlicher Hebel, der die Investition in eine Solaranlage als Bestandteil eines regenerativen, modernen Wärmeversorgungssystems für Immobilieneigentümer attraktiv machen könnte – würde das Mietrecht nicht einige Hürden aufstellen:
Solarer Allgemeinstrom im Mietrecht
Vermieter dürfen neben der Miete nur dann Betriebskosten als Nebenkosten vereinbaren, soweit dies mietvertraglich vereinbart ist (Paragraf 556 BGB). Dabei ist die Vereinbarung einer Nebenkostenumlage als sogenannte zweite Miete zwar weit verbreiteter Standard. Nach den mietrechtlichen Vorgaben können jedoch nur die in der Betriebskostenverordnung (BetrKostV) aufgezählten Betriebskostenarten auf die Mieter umgelegt werden. Insofern kommt es darauf an, ob regenerativer Allgemeinstrom von den verkehrsüblichen Mietvertragsklauseln zu Mietnebenkosten, die in der Regel auf die BetrKostV verweisen, automatisch erfasst wird.
Mit Allgemeinstrom wird in der Praxis der gesamte Stromverbrauch bezeichnet, der in den von den Mietern gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen der Mietimmobilie genutzt wird. Derartige Stromverbrauchseinrichtungen sind zum Beispiel die Treppenhaus- und Außenbeleuchtung, Aufzugsanlagen, Betriebsstrom der Heizungsanlagen für Pumpen und Steuerung, Antennenanlagen, Wasserfilter- und Entwässerungspumpen, Müllkompressoren und Ähnliches.
In der BetrKostV findet sich dagegen der Begriff Allgemeinstrom nicht wieder. Immerhin können typische Allgemeinstromverbräuche aber anderen Kategorien des Betriebskostenarten-Katalogs des Paragrafen 2 BetrKostV zugeordnet werden. So wird der Betriebsstrom für Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen in Paragraf 2 Ziffer 4a BetrKostV ausdrücklich aufgezählt. Aber auch andere Stromverbrauchsanlagen sind in weiteren Kategorien der BetrKostV enthalten.
Darüber hinaus gibt es mit Paragraf 2 Nr. 17 BetrKostV eine Öffnungsklausel, mit der untypische Stromverbrauchsanlagen erfasst werden können. Problematisch ist allerdings, dass in einer Nebenkostenabrechnung die Kosten der unterschiedlichen Kategorien der BetrKostV getrennt ausgewiesen werden müssen.
Insofern müssen auch die jeweiligen Stromverbräuche getrennt erfasst werden. Will nun ein Immobilieneigentümer den in seiner Dachanlage erzeugten Sonnenstrom als Eigenstrom zum Betrieb seiner von der BetrKostV erfassten Stromverbrauchsanlagen verwenden, muss er den Allgemeinstrom in die einzelnen Kategorien aufteilen.
Solaren Anteil messen oder schätzen?
Getrennte Erfassung bedeutet zunächst Messung der Teilstromverbräuche. Messung bedeutet Investitionen in Messgeräte und Erfassungs- und Abrechnungsaufwand, was mögliche wirtschaftliche Vorteile des solaren Allgemeinstroms wieder mindert.
Immerhin lässt das Nebenkostenmietrecht die Schätzung nach angemessenen pauschalen Ansätzen zu. Was allerdings angemessen ist, kann im Einzelfall umstritten sein. Dies ist bei solarem Eigenstrom häufig schwierig, da nicht der gesamte Stromverbrauch einer Betriebskostenart aus der Photovoltaikanlage gedeckt werden kann.
In Zeiten witterungsbedingter Erzeugungslücken (nachts oder im Winter) muss Reservestrom aus dem Netz bezogen werden.
Insbesondere für den Anteil solaren Eigenverbrauchs gibt es deshalb wohl noch kaum allgemein anerkannte Werte, sodass hier die Ermittlung von Pauschalen noch in den Kinderschuhen steckt. Insofern wird ein vorsichtiger Vermieter kein Risiko eingehen, seine im Übrigen rechtssichere Mietnebenkostenabrechnung mit einer zwar ökologisch und wirtschaftlich schönen, aber rechtlich offenen Flanke zu versehen.
Eigenstrom: umsonst oder wertvoll?
Zumindest aber für große Stromverbraucher, wie den Betriebsstrom der Heizung, bleibt selbst bei Abzug von Mess- und Abrechnungsaufwand ein ausreichender wirtschaftlicher Anreiz zur Verwendung von solarem Eigenstrom. Insofern lässt sich die Deckung von Heizungsbetriebsstrom aus der Photovoltaikanlage des Hauses unter Ansatz der in der unterinstanzlichen Rechtsprechung bereits teilweise ausdrücklich anerkannten pauschalen Kostenansätze ohne zusätzliche Messtechnik einfach umsetzen.
Will der Vermieter die rechtlichen Risiken von Pauschalberechnungsansätzen weiter begrenzen und konkrete Solarstromkosten in einer Pauschalierungsvereinbarung ansetzen, bleibt die Frage: Wie viel kostet der solare Eigenstrom? Da die Sonne unentgeltlich scheint, fallen für eine Solaranlage nur in geringem Umfang laufende Kosten des Betriebs (zum Beispiel Wartung) an.
Zwar sind die Kosten für die Wartung einer Solaranlage als Wartungskosten der Heizung grundsätzlich umlagefähig. Einer gesonderten Vereinbarung für die Umlage der PV-Wartungskosten bedarf es deshalb unseres Erachtens nicht. Da es sich nur um einen sehr geringen Teil der Kosten einer Solaranlage handelt, bietet die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für Vermieter keinen ausreichenden Anreiz zur Deckung des Allgemeinstrombedarfs aus der Solaranlage.
Aus Sicht eines Betreibers der Photovoltaikanlage sind die Stromkosten deshalb im Wesentlichen aus den Investitionskosten, der technischen Nutzungsdauer und der für diesen Zeitraum prognostizierten Stromerzeugungsmenge zu ermitteln. Nach der gesetzlichen Definition der Betriebskosten (Paragraf 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, Paragraf 1 Abs. 1 BetrKostV) handelt es sich nur um laufende Kosten des Gebrauchs, sodass die Investitionskosten typischerweise keine Betriebskosten im Sinne des Mietnebenkostenrechts sind.
Fiktive Kosten sind nicht erlaubt
Die Weitergabe fiktiver Kosten ist nach der mietnebenkostenrechtlichen Rechtsprechung dagegen grundsätzlich unzulässig. Demnach stünde das Mietrecht einer Weitergabe von Kosten des Solarstroms grundsätzlich entgegen, sodass ein Vermieter seine Photovoltaikanlagen nicht wirtschaftlich zur Deckung des Allgemeinstrombedarfs einsetzen könnte.
Nachdem die Investitionskosten der Solaranlage nicht ansetzbar sind und andere von der Betriebskostenverordnung anerkannte Kosten nicht anfallen, könnten Vermieter und Mieter einen alternativen Ansatz hypothetischer Kosten höchstens in bewusster Abweichung vom Gesetz vereinbaren. Eine von den gesetzlichen Vorgaben des Mietnebenkostenrechts zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist jedoch unwirksam (Paragraf 556 Abs. 4 BGB).
Im Umkehrschluss ist jedoch eine zum Vorteil des Mieters abweichende Vereinbarung zulässig. Damit stellt das Mietrecht zwar eine hohe Hürde für solare Allgemeinstromversorgung dar. Diese kann jedoch durch eine vertragliche Vereinbarung überwunden werden, soweit diese für den Mieter lediglich vorteilhaft ist.
Foto: Solarimo
Vorteilhaft für Mieter und Vermieter
Da ein Vermieter keinen Strom zu Konditionen liefert, die für ihn nachteilig sind, muss deshalb ein Kostenansatz ermittelt werden, der sowohl für Mieter als auch Vermieter vorteilhaft ist.
Aus Sicht des Vermieters als Betreiber einer Solaranlage ist die Einspeisevergütung nach dem EEG die wirtschaftliche Grundlage, die ihm die Deckung seiner Investitions- und Betriebskosten zuzüglich der Erwirtschaftung einer angemessenen Rendite ermöglichen soll. Insofern würde ein Anlagenbetreiber seinen Strom nur dann anderweitig liefern, wenn er dort mindestens die EEG-Vergütung erhält. In der Betriebswirtschaft ist diese Betrachtungsweise als sogenannter outputbezogener Opportunitätskostenansatz anerkannt.
Umgekehrt sind aus Sicht eines Mieters, der die Stromverbrauchskosten zu erstatten hat, die ihm durch den Bezug von Strom aus dem Netz der allgemeinen Versorgung entstehenden Kosten als Vergleichsgröße für die Vorteilhaftigkeit einer solaren Eigenstromversorgung zugrunde zu legen (sogenannter inputbezogener Opportunitätskostenansatz).
Dabei liegen die marktüblichen Strompreise für Haushaltskunden weit über den EEG-Einspeisevergütungen für Solaranlagen, sodass eine Opportunitätskostenbetrachtung für den solaranlagenbetreibenden Vermieter und Mieter zu einer Win-win-Situation führt.
Dabei erfüllt jeder Strompreis zwischen der EEG-Vergütung und dem Strombezugspreis aus dem Netz der allgemeinen Versorgung die rechtliche Wirksamkeitsvoraussetzung der Vorteilhaftigkeit nach Paragraf 556 Abs. 4 des BGB. Da auch bei einer Eigenstromversorgung zur Sicherung des Bedarfs in Zeiten witterungs- und tageszeitsbedingter Erzeugungslücken (zum Beispiel nachts) laufend Strom aus dem Netz bezogen werden muss, steht laufend eine objektive Vergleichsgröße zur Verfügung.
Zwischen EEG-Tarif und Netzpreis
Dabei ist für solaren Eigenstrom nur eine verringerte EEG-Umlage zu bezahlen (sogenanntes EEG-Eigenstromprivileg nach Paragraf 61a EEG ff.), sodass eine Verringerung der Fremdbezugskosten um die EEG-Umlageverringerung als angemessene und objektive Größe zur Ermittlung eines für Vermieter und Mieter gleichermaßen vorteilhaften Kostenansatzes zugrunde gelegt werden kann.
Zwar sieht Paragraf 42a Abs. 2 Satz 4 EnWG eine gesetzliche Regelung für einen fiktiven Kostenansatz für solaren Eigenstrom im Rahmen der Regelungen zur Mieterstromförderung vor. Dabei handelt es sich jedoch nur um einen Wertansatz für die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung von unwirksamen Mieterstromverträgen.
Die Regelung soll eine Sanktionswirkung für den Vermieter entfalten, um diese vom Abschluss unwirksamer Koppelverträge abzuhalten. Sie ist deshalb vorliegend weder anwendbar noch als Orientierungsmaßstab geeignet.
Demnach liegen objektive, für die Veränderung in langfristigen Mietverhältnissen hinreichend flexible Anknüpfungsgrößen vor, um eine rechtswirksame Vereinbarung für eine von den gesetzlichen Vorgaben lediglich zugunsten des Mieters abweichende Vereinbarung zur Umlage für Allgemeinstrom aus der Photovoltaikanlage des Hauses zu treffen.
Betriebsstrom der Heizung
Die Kosten des Betriebs der Heizungsanlagen unterliegen nicht alleine der BetrKostV, sondern auch den Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizKostV). Insofern müssen bei solarem Allgemeinstrom, der zum Betrieb von Heizungsanlagen (etwa Pumpenstrom oder Wärmepumpen) eingesetzt wird, zusätzlich die Vorgaben der HeizKostV beachtet werden.
Allerdings regelt die HeizKostV nur die Verteilung der Kosten bei mehreren Nutzern einer Heizungs- oder Warmwasserbereitungsanlage und die Aufteilung zwischen Heizungs- und Warmwasserbereitungskosten. Insofern macht die HeizKostV überwiegend Vorgaben zur Zulässigkeit von Kostenschlüsseln und zur Verteilungsmethodik.
Auch hier ist der Betriebsstrom der Heizungsanlage noch grundsätzlich als Bestandteil der Heizungskosten anerkannt (Paragraf 7 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. HeizKostV).
Gemäß Paragraf 9 HeizKostV ist aber bei verbundenen Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen eine Trennung der Energiekosten in die für Warmwasser und Heizung benötigte Energie erforderlich. Dies erfolgt dergestalt, dass von den Gesamtkosten die Kosten für die Herstellung des Warmwassers abgezogen werden und der Restbetrag als Heizkosten angesetzt wird.
Warmwasser und Heizung trennen
Wird zur Erwärmung des Warmwassers Solarthermie benutzt, ist dieser Energieanteil nach teilweise vertretener Auffassung zu Paragraf 9 Abs. 2 HeizKostV als „kostenlose“ Energie herauszurechnen, damit sich keine zu niedrige Ermittlung der Heizkosten ergibt.
Dies steht jedoch im Widerspruch zur Gesetzeshistorie. Denn der Gesetzgeber hatte es auf eine Regelung zum Herausrechnen solar erzeugter Wärme bei der Novellierung des Paragrafen 9 Abs. 5 HeizKostV ausdrücklich abgesehen. Darüber hinaus beziehen sich die Befürworter eines Herausrechnens nur auf solarthermisch erzeugte Wärme. Für die unter Einsatz von Solarstrom erzeugte Wärme entbehrt ein Herausrechnen dagegen jeder wirtschaftlichen Rechtfertigung.
Da Paragraf 2 HeizKostV einen uneingeschränkten Vorrang des Gesetzes gegenüber vertraglichen Regelungen normiert, ist eine vertragliche Abweichung selbst bei Vorteilhaftigkeit für den Mieter nicht möglich. Aufgrund der Sanktion eines 15-prozentigen Kürzungsrechts (Paragraf 12 Abs. 1 HeizKostV) verbleibt insofern für einen umlagefähigen Einsatz von solarem Eigenstrom in verbundenen Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen ein Risiko.
In der aktuellen Novellierung der HeizKostV wurde bislang die Chance auf eine Bereinigung dieser rechtlichen Hürde für die regenerative Mieterwärmeversorgung verpasst.
Rechtliches Restrisiko bleibt
Bei verbundener Heizung und Warmwasserbereitung lassen sich die Hürden für die Refinanzierung von Solarthermieanlagen nicht aus dem Weg räumen. Der Einsatz von Solarstrom bleibt mit rechtlichem Restrisiko verbunden.
Bei einfacheren Versorgungskonzepten ist es dagegen unseres Erachtens noch vertretbar, dass die Vorgaben der Heizkostenverordnung der Verteilung der Kosten solaren Eigenstroms als Heizungsbetriebsstromkosten – unter Verwendung von pauschalen Kostenansätzen oder eines verbraucherbegünstigenden Opportunitätskostenansatzes – nicht entgegenstehen.
Foto: Solarimo
Der Autor
Foto: privat
